2025-02-18
购物中心增量逐年递减，“一店一策”已成为主流的项目操盘策略，创新产品和匠心精品也随之涌现。
相关数据显示，在过去的2024年，全国新开增量商业项目约430+个，新开商业总体量约3400万㎡，同比分别下降17.58%、12.52%。截至2024年末，集中式商业项目存量数量与体量已分别达到8000+个、6亿+㎡。
存量规模持续增长，消费分需时代的到来，不管是建筑设计、业态规划，还是品牌招商、运营管理等，商业操盘手均面临着激烈竞争和挑战加码的严峻考验；加上AI时代信息壁垒的迅速拉平和全国统一大市场政策逐步推进，使得以后的新开商业项目必然往焕新升级和迭代创新两个方向发展。
所谓“强中自有强中手”。近年商业市场增量一方面逐渐往规模型连锁商业企业聚拢，呈现出明显的马太效应；但另一方面，不可否认，一些拥有独特地域及多方资源优势的在地企业贡献的项目也相当新颖吸睛。
那么，在倏忽而至的2025年，各商业企业又将为市场带来哪些项目，是行业同仁共同期待和关心的话题。基于此，本文梳理了华润万象生活、龙湖商业、珠海万达商业管理集团、新城吾悦商管、招商商管等共19家商业企业的开业计划（数据为不完全统计，欢迎留言补充），供行业伙伴参考。
（PS：本文中未出现的其他连锁商业企业，会在后续推文中择期发布，敬请留意。）
数据显示，截至2024年末，光大安石已在全国9个城市布局20座大融城，总管理规模近300万平方米。
值得一提的是，2024年12月，光大安石正式确认中选成都468蜀峰项目商业部分（成都伊藤洋华堂绿地店将于2025年2月28日营业结束后闭店）。2025年1月17日，光大安石宣布该物业新商业运营方——光控安石（上海）商业管理有限公司，准备将其重塑为全新的“大融城”购物中心——成都锦江大融城。项目将从家庭型、社区型向区域型、消费引领型、城市话题型的购物中心转型，全力营造全天候的“生活&社交”型消费场景。
据悉，北京中关村ART PARK大融城计划今年开业；与此同时，光大安石与与山东健康集团合作的南京健康大融城拟于2025年二季度亮相。
北京中关村ART PARK大融城地处北京海淀中关村西区核心门户，与地铁4号/10号线海淀黄庄站直联，紧邻地铁4号线号线苏州街站。项目体量达20万平方米，分为西区和东区两部分，以“商业+街区+城市公园”的形态，打造“会呼吸的生活筑梦场”。据悉，项目西区将在2025年5月启幕，东区也将于2025年末入市。
品牌和服务方面，项目聚焦“国际潮流+生活方式”，整体规划高化奢品、米其林餐饮、生活方式、融食荟、精品超市五大优势业态，覆盖300+个品牌，其中不乏首店、旗舰店、特色门店等。入驻品牌包括Olé精品超市、MUJI、迪卡侬、华为智能生活馆等主力店；以及黑珍珠有雲北京首店、米其林推荐苏帮袁、羲和·京致京西首店、B&C黄油与面包海淀首店、The boots泥靴京西首店、SHAKE SHACK海淀首店、小SUSU海淀首店、寿司郎海淀首店、来菜京西首店，米其林必比登胖妹面庄京西首店、方砖厂、柴氏，以及好利来城市主题店、祐禾等餐饮品牌；还将打造宠物经济、年轻力、策展型商业及特色空间。
DM港隆城由深圳宝安区的西乡港隆城改造而来，后者于2006年开业，是一座见证了宝安区发展17年的商业地标。项目位于宝安西乡片区，处于宝安机场和前海深港现代服务业合作区的中心地段，距轨交15号线号线的交汇站“西乡公园站”不足百米。
该项目邀请国际知名设计团队操刀，打破盒体，采用开放式设计，将建筑设计与室内联通，多层次激活立面空间，呈现“无界”立体式生活体验空间。该项目商业体量约7万㎡，以友好社区邻居商业中心为全新定位，以一层一主题的规划，特别打造根据不同客群、不同业态延伸出来的场景体验，从特色美食到时尚购物，从休闲娱乐到亲子互动，以承载多元生活方式的商业体验来回应周边居民的期待。据悉，DM港隆城计划今年下半年开业。
作为格力地产携手珠海免税集团布局三亚的商业项目，三亚湾壹号·新地Mall是国内少有占据黄金海岸线及拥享大型沙滩的商业综合体。项目位于三亚天涯区，毗邻三亚湾，且位于市区，开业后既可满足本地居民的高品质生活消费需求，也能承接三亚湾游客的休闲娱乐购物需求。项目拟2025年年底开业。
该项目商业规划面积约12万㎡，将运用三亚湾片区汇聚商务办公、旅游度假、社区服务的先天优势，打造具有旅游休闲、购物消费、文化娱乐、体育健身等功能为一体的大型商旅文活动集聚区。值得关注的是，2024年底，随着格力地产与珠海免税集团的重大资产重组顺利完成，三亚湾壹号·新地Mall的潜在价值得到了进一步的释放。珠海免税集团全球免税品供应链优势及商管业务线将全面注入格力地产，也标志着双方资源结构实现了质的飞跃。
数据显示，华润万象生活2024年内新开购物中心逾20座，不但包括万象城、万象汇等常规产品线，还有义乌天地、绍兴天地、世博天地、CP静安等“非标”项目，截至2024年末，其在营购物中心超120座。
2025年，据铱星云商不完全统计，仅母公司华润置地就将贡献郑州郑东万象城、杭州亚奥天地、东莞滨海湾MIXC VILLAGE万象滨海购物村、深圳湾万象城二期、淮安万象城等约12座项目。此外，据华润万象生活官方数据显示，截至2024年末，其累计轻资产外拓商业项目达50个，去掉在营的29座轻资产商业，其轻资产商业储备项目仍达21座，因此可以预测的是，华润万象生活今年开业的商业项目大概率仍将保持在20座左右。
该项目位于东莞和深圳交界的滨海湾新区，是华润万象生活入局奥莱赛道的首个项目，将打造为精品奥莱。由意大利建筑师Gianni Ranaulo担任项目建筑设计师，引入自带松弛感的欧洲度假购物文化。项目总面积10万平米，容积率仅0.91，由内环的开放型商业街区和外环的购物中心两部分组合而成，内环规划了岩街、水街及中心大道三条不同风格的漫游动线，最终在街道尽头的中心湖区域交汇，中心湖湖面面积1200平米，开业后将是大型节日活动举办地。
业态和品牌方面，除购物外，MIXC VILLAGE万象滨海购物村还将引入品质餐饮、亲子乐园、宠物乐园等多元业态，从主打精致生活的品质商业，到主打情绪释放的体验型商业，再到侧重深度交流连接的社群型商业，一站式满足不同人群的生活需求。除了臻选和引进一系列重奢和轻奢品牌，也会邀请新锐品牌进驻，以及从未在奥莱项目开店的品牌开设“首店”。该项目计划2025年年底开业。
海雅集团旗下项目深圳海雅缤纷广场预计将于2025年上半年开业，此前引进深圳首家京东MALL，填补了深圳家居家电大型综合体的空白，除此之外还精心谋划多元业态融合发展路径，特色餐饮、休闲娱乐等板块将相继落地。精准洞察消费需求新趋势，解锁新兴生活多元场景，回应年轻一代对理想消费空间的期待，致力于打造深圳市最大的家电、餐饮、潮流品牌集合的商业综合体。
此外，海雅集团布局湾区的重点项目——中山海雅缤纷城也将于2025年亮相。
中山海雅缤纷城位于粤港澳大湾区核心枢纽位置中山市南头镇，接驳轻轨南头站，毗邻广珠西线分钟直达广州。项目总建面约120万㎡，集住宅和商业于一体，其中，商业配套部分海雅缤纷天地总建面约60万㎡，涵盖24万㎡购物中心、国际休闲餐饮娱乐街区、7万㎡双子塔写字楼、2万㎡海雅文化艺术中心、3万㎡福朋喜来登酒店及停车场、公寓和其他配套。
海雅缤纷天地由著名设计公司RTKL、AECOM联袂设计，打造屋顶花园、垂直森林、艺术广场、运动空间等主题区域。品牌方面，已落户广东首家蘭桂坊缤纷里街区、中山首家鹏泰超市、中山首家古德菲力健身、中山北首家中影南方国际巨幕影城、亿烤天下自助美食汇、霸王茶姬、喜茶等知名品牌。
由君超集团打造的广州君超中心商业部分GRANTRAL ONE计划今年开业。项目位于广州天河国际金融城A001号地块，广州地铁5号线科韵路站上盖，MTR、LG层与站点无缝接驳，是花城东进的门户地标。项目总面积35万㎡，规划了写字楼君超中心以及13万㎡金融城最大购物中心GRANTRAL ONE。
项目由国际国内知名设计公司BENOY团队和SCAD华南理工大学建筑设计研究院联袂设计。精心布局的特色消费场景，附以公园绿道带来的自然景观优势，串联起休憩娱乐、绿色有氧、商务社交、艺术活动等复合体验。在业态组合上，君超中心围绕精英商务咖、玩乐新青年、品质生活家、TOD商贸客四大客群需求，规划国际潮奢、时尚美妆、饕餮美食、泛户外运动、微醺酒咖及潮趣体验6大业态，以精奢品牌和多元体验场景构筑奢享生活目的地。
预计2025年开业的上海蓝鲸世界总体量14.3万方，坐落于上海临港新区门户、临港滴水湖环湖核心区。项目毗邻亚洲最大室内滑雪场——上海耀雪冰雪世界、上海海昌海洋公园、上海天文馆等全上海人气TOP前10旅游景点。坐享周边超20w+的大学生消费群，存在着打造临港夜经济据点的坚实基础。截至2024年年底，有超200+品牌入驻，其中100+品牌首次进入临港。
据悉，上海蓝鲸世界曾荣膺GBE最佳主题特色商业综合体奖，场内大小中庭蓝鲸主题独特造景，未来有望成为地标级城市区域名片，开业后将助推临港新区的消费升级，焕新城市商业发展活力。
2024年，龙湖商业合计开业13座商场，包括7座重资产项目和6座轻资产项目，在营商场已超100座。2025年，预计龙湖商业将全新开出武汉滨江天街、武汉新荣天街、重庆龙兴天街、重庆江岸天街、杭州上城天街、西安长乐天街及济南西城天街等超10个项目。
武汉滨江天街由湖北联投清能集团联手龙湖商业打造，项目位于武昌区滨江商务区，和平大道与秦园路交汇处核心地带，毗邻6万平米滨江绿地景观带、四美塘公园，且项目自带1.3万平米绿地公园，与地铁5、7、8号线徐家棚站直接接驳。项目商业体量约17.1万平米，包含6层商业裙楼、3层地下室，预计2025年6月亮相。
项目定位“轻盈悦已IM电竞新所”，已引入永旺超市、CDE宠物能量城市旗舰店、射箭盒子全新概念店、噗通噗通城市概念店、环璟海鲜自助武汉首店、城市英雄城市旗舰店、小恶魔武昌首店、星聚会、庐月又书院华中首店、楚山晓新形象店、百丽宫影城、鮨丸美高端日料瞰江旗舰店等知名品牌。
融创商业2024年开出南宁路桥融创茂、南宁广路融创精彩天地等两个项目。截至2024年底，作为国内文旅商业发展的先行者之一，融创商业已经在广州、成都、青岛、济南、重庆、合肥、昆明、南昌、南宁、哈尔滨、西双版纳等22个城市布局30个商业项目，运营管理面积超过380万㎡。
据了解，2025年，融创商业已开业崇左融创ins park，还将开出天津天拖·巷往1956、重庆白象街项目，前者为天拖工业遗存，后者为拥有800年历史的文化旅游区，均饱含浓厚的文旅色彩和城市更新属性。
天拖·巷往1956商业街区项目位于天津市中心区西部的中环线与快速路交汇点，紧邻天津大学与南开大学的老校区，以及风景秀丽的水西公园。项目所在地曾是20世纪70年代前天拖老厂区，如今已蜕变为天津城市中心一块稀缺且具有高综合价值的土地资源。该项目以更新改造为核心，旨在为天津西部城区注入全新的产业发展活力，并为周边老旧社区挖掘发展新机遇。
街区由精心配比的居住、商业地块和保留的厂房地块共同组成，形成了多业态混合使用的独特空间布局。焕新升级后，天拖将有效满足消费需求，引领商业升级，激活天津年轻力文化，打造多元的生活方式体验，更成为天津城市更新的活力节点。
国贸·SPRING地处深圳人民南核心商圈，毗邻金光华广场，具体位置在因三天一层楼的深圳速度，而被誉为“神州第一楼”的国际贸易中心大厦裙楼1-5层，体量超3万㎡，地铁1号线国贸站C出口直达，并接驳地铁3号线号线号线年开通）。作为深圳历史性建筑，该项目整体投资超2亿元实施升级改造，预计2025年7月全面开业。
国贸·SPRING定位深港敢潮社交休闲场。客群定位以深港年轻潮流客群为主，并辐射来深港客及属地客群。业态方面将聚焦餐饮、酒吧、娱乐、休闲等，创建线下复合社交场景。规划引进电竞、二次元、首店、跨界餐饮、潮零售、潮娱乐品牌及罗湖、深圳、乃至华南区的餐饮、零售、娱乐网红口碑首店，旨在打造华南区首个商业体内的专业电竞主题赛事生活馆；罗湖区规模最大、最集中、功能配套最齐全的二次元街区。
2025年1月6日，深业集团正式发布“3+X”商业产品线+X”分别代表城市级、区域级、社区级固定型商业产品及非标特色商业。据悉，其属于城市级商业综合体的湾中上城，及非标产品——其与深铁商业联合打造的“商业+交通枢纽”深圳之脉均计划于年内亮相。
作为大湾区的第二座“上城”——湾中上城落子“深中通道”西岸中山马鞍岛，为175万㎡国际级综合体湾中新城综合体的配套商业。作为马鞍岛上最大的在建城市综合体，整个湾中新城规划包括了两栋249米超高湾区地标双塔（未来之门）、4.5万㎡五星级酒店-洲际酒店、超14.8万㎡湾中会展中心、一线万㎡滨水度假目的地商业。
对于湾中上城的业态规划，深业商管提出了“乐园+商业”的全新提案，旨在打造一个集亲子游玩、休闲度假、品质餐饮于一体的国际IP乐游中心。首次落地深业集团投资3亿元打造的国际IP室内主题乐园。据悉，该国际IP室内主题乐园将引进美泰、孩之宝、沃贝3大国际IP集团10+个头部IP，包括美泰旗下IP芭比、风火轮、托马斯&朋友、费雪，孩之宝旗下IP变形金刚、小猪佩奇、小马宝莉、超凡战队、Elefun & Friends和沃贝旗下IP花生漫画史努比、天线宝宝、花园宝宝等，并打造3大室内主题乐园及IP主题酒店、IP主题餐饮及零售等业态，是深业商管商业+文娱综合运营的新探索。
18座大型超级奥莱。与此同时，砂之船(广州)奥莱、砂之船(上海嘉定)奥莱相继在2024年内签约并动工开建。此外，据悉，砂之船(银川)奥莱计划在2025年第三季度亮相营业。
20万平方米，预计将吸引超过600个国际国内知名品牌入驻，涵盖国际名品、时尚零售、运动青休、潮流数码、特色餐饮、休闲娱乐等多元业态，致力于为银川乃至整个西北地区的消费者提供更加丰富和个性化的消费选择。
11座商业体，其中上海占4座，且包含上海森兰印象城和前湾印象城MEGA两座超15万方的大体量商业，其中上海前湾印象城MEGA于2025年1月21日封顶，体量达26万方，是万科印力在上海继南翔印象城MEGA后布局的第二个MEGA产品。
深圳iN城市广场（原新城市广场）即将于2025年焕新亮相。在建筑设计方面，项目在北广场超3万平米的空间打造户外运动公园，规划引进多家户外运动生活方式店；靠南园路一侧的外街区，则构建出一条24H全时段街区“劈酒街”，将流行于年轻人间的路边喝酒、听LIVE等潮流生活方式搬到了商场；与此同时，在与户外广场直接连通的LG层充分利用自然光源，创造一片玻璃穹顶下的都市绿洲。
项目围绕“根植于社区，服务于社区”的理念，利用城市商业记忆，挖掘在地文化，用“熟人社区”的概念，构建一个多元融合的“生活中心”。据悉，项目将80%的面积满足周边人群，而20%将利用户外广场，特别定制同时满足周边居民和其他目标消费群的“年轻力”社交场。品牌方面，规划引进250+品牌，包括100+首店或旗舰店，目前，已入驻永辉超市、wandering滑板、朗玩、公路商店、香蕉攀岩、魅KTV、无印良品、火星宠物、点都德、奈雪的茶、象山酥院、OPPO、小米、茶理宜世、瑞幸咖啡、探鱼、六福珠宝等不同品类商家，部分店铺已营业。
佛山顺德IN PARK、NFS·南宁时尚广场等不同体量和类型的商业项目。
11万㎡，以城市新贵、年轻潮人、时尚家庭和商旅游客为目标客群，以城市美学生活中心为定位，从业态、品牌、场景、运营等多维度提供全新体验，填补城市轻奢商业的空白。
超15万㎡，设有地下3层，地上6层，共计3200个停车位，规划引入350+品牌，并配备常州首个3D巨幕。打造有常州首个“水陆空运动乐活”领地、常州首个“多元文化交融”空间、常州首个“恐龙IP室内综合娱乐”中心等功能空间，其中恐龙魔盒选址项目四层整层，体量约2万㎡。
涂安德利旭辉广场、淮安东湖旭辉里及广州广晟万博城等3座商业，且均为轻资产项目。其中当涂安德利旭辉广场由旭辉商业与安德利集团合作；淮安东湖旭辉里是旭辉商业与新区地产合作项目；而其首进华南的广州广晟万博城则是与广州市万舜投资管理有限公司联袂打造。
广州广晟万博城购物中心位于番禺万博-长隆商圈，是广州倾力打造的世界级商圈之一，万博商圈日均客流量超80万人，商业活跃度极高。其所在的万博CBD商务区为千亿级产业平台，办公氛围成熟，双轨交上盖，商务区内市场主体已超2.7万家，周边聚集的近百万居住人口。25-34岁年轻客群占比超40%，拥有较高消费潜力支撑。凭借多元、创新的商业基因和操盘经验，旭辉商业将聚焦潮流年轻群体，致力于将广州广晟万博城购物中心构建为城市先锋潮流年轻力中心。
罗湖·益田假日广场或将于2025年上半年开业。目前，项目户外街区已开放。该项目位于深圳罗湖翠竹片区，与地铁3号线翠竹站接驳，商业定位为“多元艺术体验式购物中心”，建筑面积12万㎡，包括10万平米购物中心，1.3万平户外街区以及 8000平米的艺术独栋（安藤忠雄深圳首个作品）等多元建筑形态。
据了解，项目入驻品牌包括百佳永辉精标店、聖豐城臻品店、奕阳国际影城、覔书店、音儿、HUAWEI、小米、三星、源氏木语、鹿岛会员店、巴奴毛肚火锅、曼格、“俏苗寨”旗下上山下山、客语臻品店、西贝、八合里、啫火、蛙来哒、MANNER、星巴克、Peet’s COFFEE、霸王茶姬、喜茶、茸茸传奇宠物超市、米兜欢乐王国等，其中包括超40%首店，50%形象定制店。
16个，如下表所示。其中，宁波姜山万达广场、赣州巨亿万达广场、邵阳双清万达广场、襄阳襄州万达广场等为旧改项目。
13.6万方，B1-6F， 停车位850个，定位区域全客层购物中心，作为姜山最大的商业综合体，将打造宁波南门户重镇的商业标杆。
长沙梅溪湖招商花园城、南京玄武招商花园城、杭州城北招商花园城及深圳太子湾招商花园城、佛山招商花园里等重磅项目。
11.5万㎡，分为南区（3.5万㎡）、北区（6.4万㎡）、Villa街区（1.5万㎡）三个区域，以及滨海岸线的部分公园商业，汇集众多明星建筑师，并且未来以蛇口的山海生活、国际社区、文化艺术为落脚点，将打造成为一个国际多元社区的运营样本。
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