2025-02-19
奢华酒店、中高端及中端酒店需求持续火爆，各项数据全面超越2019年同期；然而，
结合2024年国内高端酒店市场掀起的甩卖潮，以及随后高达八成的项目流拍现象，不少人开始担忧：
但实际上，从更长远的市场规律来看，高端酒店当下的低迷并非刚需不足，而是市场正在经历深度变革的外在体现，这意味着国内高端酒店终于开始真正按照市场规律运行。
酒店行业作为传统经济领域，具有明显的周期性，一般8 - 10年为一个周期。
国内酒店行业上一个周期从2013年左右开启，主要特征是从经济型酒店向中高端酒店全面升级，迎来了中高端酒店发展的黄金十年。
疫情更是推动了酒店行业品牌连锁化率的提升，将中高端酒店的发展推向巅峰。像锦江酒店、华住集团等头部酒店集团纷纷迈入“万店时代”，这也标志着中高端酒店从增量市场转向存量市场，一轮周期接近尾声，新周期即将开启。
对比中国与欧美酒店行业结构，国内呈“金字塔结构”，欧美呈“纺锤型结构”。若国内遵循欧美的发展趋势，未来5 - 10年，除了经济型酒店向中高端酒店升级迭代外，中高端酒店也将加速向高端酒店升级，预示着国内高端酒店将迎来新一轮爆发式增长。
国际酒店集团即便2024年大中华区业绩不佳，也未放慢在华扩张脚步，2024年有超百家不同品牌的高端酒店在华开业。
国内酒店集团也积极进军高端酒店市场，如万达酒店及度假村开业高端及中高端酒店，亚朵集团发布高端生活方式酒店品牌。
2024年，国内有超400个高端酒店被拍卖，却有八成流拍。既然高端酒店是行业发展趋势，为何会出现需求疲软和高流拍率的现象呢？
过去十几年，国内房地产市场迅猛发展，高端酒店的布局和运营脱离市场规律，有的是为了打造城市地标、提升周边楼盘价格，有的是为了配套公共设施、方便招商引资，甚至是业主个人爱好。这使得高端酒店过度依赖地产红利，资产价值严重虚高。
随着房地产泡沫破裂、消费降级等因素影响，地产红利消失，高端酒店必须依靠自身资产价值维护、升值以及运营来生存。
这也导致了近两年高端酒店市场的翻牌潮。业主对高端酒店经营提出明确要求，国有资产要求保值升值，私有资产要求良好运营甚至完成经营对赌目标。
市场从增量进入存量，投资开发高端酒店需要从消费逻辑出发，思考什么样的消费者会为高端酒店买单、他们愿意接受的价格以及期待的产品。
酒管公司也需要根据实际情况，给业主提供真实建议。例如西安琳凯诺酒店，经万达酒店及度假村调研后，从高端酒店翻牌为强调降本增效的高端精品酒店，改造后经营数据大幅提升，这表明根据实际情况对高端酒店进行价值修复，是市场走向健康发展的开端。
在即将开启的新一轮行业周期中，国际酒店巨头目前虽占据主导，但国内竞争者也在悄然崛起。
高端酒店通常房量规模大、公共空间多、餐饮消费有特色，依赖会议、会展和活动维持运营。然而，2020年后，消费环境低迷，高端酒店客流减少，坪效过低、运营成本高的问题凸显。
国内酒店集团正在尝试突破这一难题。以北京东坝万达锦华酒店和万达美华酒店为例，万达酒店及度假村将原本可打造一家豪华酒店的物业，拆分为一家高端酒店和一家中高端酒店，共享公共空间，餐厅向商场经营兼顾酒店宾客。这种模式降低了客房数量，提升了入住率，通过共享和开放非住宿板块，有效提升了坪效，推动高端酒店经营走向良性循环。未来，高端酒店房量预计持续下降，非住宿板块将逐步与第三方合作开放。
稳定忠诚的会员体系是国际酒店集团的优势，也是国内酒店集团曾经的短板。如今，国内酒店集团不仅突破了这一领域，还能与国际主流会员体系相媲美。
德胧集团的百达星系会员体系打破传统“金本位”，以会员在酒店花费的时间作为基础逻辑，时间越长，等级、积分和权益越高。
万达酒店及度假村也在会员体系上进行创新，推出付费会员，精准聚集忠实用户，给予丰富权益，涵盖多个场景，目前付费会员数量超50万，复购率超30%，人均客单价超1700元。
同时，万达酒店及度假村还积极开展跨界会员权益互通，与超40个企业合作，如VISA用户和京东Plus用户的客单价都颇为可观。
1. 区域布局加速：新一线城市、二线头部城市以及热门旅游目的地，高端酒店项目签约和落地速度加快。数据显示，近五年高端酒店项目增速TOP10的国内城市中，新一线. 小房量高端酒店普及：150 - 200间的小房量高端酒店将快速普及，酒店集团通过下调房量限制、缩减公共区域等方式，降低投资门槛和运营难度，吸引更多业主投资高端酒店。
3. 中高端酒店升级：头部中高端酒店品牌将通过提高品牌调性、增加投资额度、升级品牌规格等方式，加速向高端酒店升级，扩充高端酒店供给。
4. 酒管公司分化：未来高端酒店市场主力将是专业性强的小型酒管公司，或综合性强的大型酒管公司。如松赞酒店专注高端休闲度假，万达酒店及度假村拥有完整产业链，综合操盘能力强。
5. 创新业态与趋势领域突破：AI、新能源等创新业态以及城市更新、存量改造等领域，将成为高端酒店市场的重要突破口。例如万达酒店与腾讯电竞等合作推出竞盛酒店，瞄准中高端市场，实现资源整合和客群需求挖掘。
综上所述，国内高端酒店市场并非如表面上的低迷和即将崩盘，而是正处于深刻的变革与调整之中。在市场规律的作用下，高端酒店将迎来新的发展阶段，那些能够适应市场变化、满足消费者需求的酒店和酒管公司，将在未来的市场格局中占据重要地位。
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